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UNA BUSSOLA PER ORIENTARSI – LIMITAZIONI LEGALI DELLA PROPRIETÀ, RAPPORTI DI VICINATO, DISTANZE LEGALI TRA LE COSTRUZIONI – UNA BREVE GUIDA A NORME E DEROGHE.

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Il rispimmagine-casettaetto delle distanze è disciplinato dal D.M. 1444/1968 (le cui regole vengono recepite dai Comuni nell’ambito della programmazione dei piani e dei regolamenti urbanistici) e dall’articolo 873 del codice civile.

La necessità di prevedere delle distanze tra costruzioni trae origine dalla necessità di garantire uno sviluppo armonico del territorio urbano nonché di garantire salubrità e igiene (accesso di aria e luce) ed anche il bisogno di tutela della riservatezza e della privacy degli abitanti.
Le fonti normative principali in tema sono due:

l’articolo 9 del D.M. 2 aprile 1968, n. 1444 (rubricato Limiti di distanza tra i fabbricati). Le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue:
1) Zone A): per le operazioni di risanamento conservativo e per le ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale;
2) Nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti;
3) Zone C): è altresì prescritta, tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari all’altezza del fabbricato più alto; la norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a ml. 12.
Le distanze minime tra fabbricati – tra i quali siano interposte strade destinate al traffico dei veicoli (con esclusione della viabilità a fondo cieco al servizio di singoli edifici o di insediamenti) – debbono corrispondere alla larghezza della sede stradale maggiorata di:
– ml. 5,00 per lato, per strade di larghezza inferiore a ml. 7;
– ml. 7,50 per lato, per strade di larghezza compresa tra ml. 7 e ml. 15;
– ml. 10,000 per lato, per strade di larghezza superiore a ml. 15.
Qualora le distanze tra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori all’altezza del fabbricato più alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all’altezza stessa.
Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche.

Tale articolo, è stato recentemente modificato ai sensi dell’art. 5, comma 1, lettera b-bis), della legge n. 55 del 2019 (legge sblocca cantieri), per cui le disposizioni di cui all’articolo 9, commi secondo e terzo, del presente decreto, si interpretano nel senso che i limiti di distanza tra i fabbricati ivi previsti si considerano riferiti esclusivamente alla zona di cui al primo comma, numero 3), dello stesso articolo 9 ovvero le zone C (zone di espansione urbana – parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi, che risultino inedificate o nelle quali l’edificazione preesistente non raggiunga i limiti di superficie e densità di cui alla zona B o zona di completamento).

l’articolo 873 del codice civile (rubricato Distanze nelle costruzioni), prevede che le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri.
I Comuni, nell’ambito della programmazione dei piani e dei regolamenti urbanistici, hanno il compito di recepite tali norme pertanto nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.
Si ricorda che, la disciplina del codice civile assolve a una funzione propriamente privatistica pertanto, la conseguenza immediata e pratica di questa duplice natura degli ordinamenti è che le norme del D.M. 1444/1968 e il loro recepimento nei regolamenti comunali non è derogabile, mentre sono possibili deroghe privatistiche alla disciplina codicistica.

Sul punto la Cassazione Civile con la sentenza n. 24471 del 1.10.19 riprendendo l’ormai consolidato orientamento giurisprudenziale ha stabilito che:

ai fini dell’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968, due fabbricati, per essere antistanti, non devono necessariamente essere paralleli, ma possono anche fronteggiarsi con andamento obliquo, purché tra le facciate dei due edifici sussista almeno un segmento di esse tale che l’avanzamento di una o di entrambe le facciate porti al loro incontro, sia pure per quel limitato segmento. Ne consegue che non danno luogo a pareti antistanti gli edifici posti ad angolo retto, né quelli in cui sono gli spigoli opposti a potersi toccare se prolungati idealmente uno verso l’altro;

• in materia di distanze tra fabbricati, l’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968, che prescrive una distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, è applicabile anche nel caso in cui una sola delle due pareti fronteggiantesi sia finestrata e indipendentemente dalla circostanza che tale parete sia quella del nuovo edificio o dell’edificio preesistente, o che si trovi alla medesima altezza o ad altezza diversa rispetto all’altro;

• l’art. 9, n. 2, d.m. n. 1444/1968 prevede l’obbligo – per gli edifici di nuova costruzione – di mantenere una distanza minima assoluta di 10 metri tra le proprie pareti finestrate e le pareti degli edifici antistanti. Tale norma, però, vede per la sua applicazione la necessaria sussistenza di una frontalità tra i due edifici e ciò comporta che, in caso di assenza del presupposto, non si assista ad alcuna violazione;

• la “antistanza” va intesa come circoscritta alle porzioni di pareti che si fronteggiano in senso orizzontale. Nel caso in cui i due edifici siano contrapposti solo per un tratto (perchè dotati di una diversa estensione orizzontale o verticale, o perchè sfalsati uno rispetto all’altro), il giudice che accerti la violazione delle distanze deve disporre la demolizione “fino al punto in cui i fabbricati si fronteggiano”

le distanze fra edifici non si misurano perciò in modo radiale, come avviene per le distanze rispetto alle vedute, ma in modo lineare.

Prima di commettere costosi errori, sarebbe meglio affidarsi ad un professionista esperto al fine di ottenere un parere preventivo.

Per Studio Legale Iacangelo
Dott. Riccardo Vezzo

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